Придбання нерухомості. Закарпатські юристи радять, як перевірити продавця та об’єкт нерухомості

Щоб не купити «кота в мішку» пропонуємо провести, насамперед потенційному покупцю, повну та якісну перевірку  нерухомості, результати нададуть йому прийняти остаточне рішення щодо її придбання чи не придбання.

Що саме необхідно знати про об’єкт нерухомості та його власника перед його покупкою:

-  хто і коли побудував  об’єкт, чи наявний дозвіл на будівництво, чи прийнято об’єкт в експлуатацію, чи не оспорюється або чи не оспорювалося в судовому порядку такі рішення,

- на якій земельній ділянці побудовано об’єкт, її цільове призначення, наявні судові спори щодо підстав надання земельної ділянки у власність чи користування, зміни її цільового призначення, її меж тощо,

- перехід прав власності на об’єкт від первісного  і до останнього власників,

- наявність судових проваджень як щодо об’єкту, так і щодо власника,

- чи виконано останнім власником всі умови набуття права власності на об’єкт нерухомості,

- перебування об’єкту нерухомості  в єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна,

- перебування об’єкту нерухомості в єдиному реєстрі іпотек,

- перебування останнього власника в  єдиному реєстрі боржників,

- наявність щодо останнього власника незакінчених виконавчих проваджень в автоматизованій системі виконавчих проваджень,

- фізичні характеристики об’єкту нерухомості, тобто його взаємозв’язок з оточуючими будівлями, земельними ділянками, територією.

Вищевказану інформацію про об’єкт нерухомості та власника/власників можна отримати за допомогою єдиних державних реєстрів, до яких відкрито як загальний доступ, так і за допомогою власного електронного підпису, а також через безпосередній виїзд на об’єкт.

Звертаємо увагу, що юридична та фізична перевірки об’єкту нерухомості ще не лише збір інформації з відкритих джерел, але і вміння вірно співвіднести отримані дані та надати їм належну оцінку.

Яким чином адвокати ПАО «Консенсус» проводять перевірку нерухомості для клієнтів:

1. Перевірка відомостей про зареєстровані речові права (та обтяження, обмеження, заборони відчуження) на об’єкт нерухомості в реєстрі речових прав (https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1).
2. Перевірка інформації про наявність інформації про продавця в реєстрі боржників (https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors).
3. Перевірка інформації про наявність відкритого виконавчого провадження щодо продавця в реєстрі виконавчих проваджень (https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors).
4. Перевірка інформації про наявність спору щодо відчужуваного майна або прав на нього продавця в реєстрі судових рішень, стороною у яких виступає продавець (https://court.gov.ua/fair/; вкладка: «Стан розгляду справ», графа: «Сторона по справі», якщо ввести прізвище та ініціали продавця з’явитеся інформація про всі судові процеси на території України в яких продавець приймав та/або приймає участь з 2012 року; реєстр судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua).
5. Перевірка конфігурації земельної ділянки (її правильне графічне розташування відносно інших земельних ділянок) в публічній кадастровій карті (https://map.land.gov.ua/?cc=3461340.1719504707,6177585.367221659&z=6.5&l=kadastr&bl=ortho10k_all).
6. Перевірка находження на земельній ділянці охоронних зон  встановлених для електро-, газо-, водомереж (у т.ч. які не відображені у землевпорядній документації на землю), (публічна кадастрова карта: https://map.land.gov.ua/?cc=3461340.1719504707,6177585.367221659&z=6.5&l=kadastr&bl=ortho10k_all, адвокатський запит у відповідні організації).
7. Перевірка зареєстрованих в органах, як здійснюють контроль за початком та закінченням будівництва, документів що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів в реєстрі будівельної діяльності (https://e-construction.gov.ua/reestri).
8. Перевірка наявності інформації про те, чи не розташована відчужувана земельна ділянка на території, яка підлягає комплексні забудові (на сайті відповідного органу місцевого самоврядування щодо наявності затвердженого генерального або детального плану, направлення адвокатського запиту відповідній організації). Перевірка проводиться у випадку, якщо до відчужуваної земельної ділянки не підведено електромережу.
9. Перевірка наявність інформації про вільну пропускну спроможність газорозподільчої мережі для забезпечення підключення об’єкта покупця до газорозподільної мережі (направлення адвокатського запиту відповідній організації). Перевірка проводиться у випадку, якщо до відчужуваної земельної ділянки не підведено мережу газопостачання.
10. Перевірка наявності зареєстрованих осіб у об’єкті житлової нерухомості (отримання інформації у ЦНАП відповідного органу місцевого самоврядування довідки про склад сім’ї).
11. Перевірка наявності непогашеної заборгованості з комунальних послуг (кол-центр відповідних організацій або направлення адвокатського запиту відповідній організації).
12. Перевірка фізичних показників об’єкта нерухомості по технічному паспорту (на місце розташування об’єкта нерухомості шляхом співставлення даних технічного паспорту з фактичними елементами об’єкта нерухомості).
13. Перевірка наявності зареєстрованого шлюбу у продавця (отримання витягу з реєстру нотаріусом або через ЦНАП продавцем).
14. Перевірка, чи не є відчужуваний об’єкт нерухомості пам’яткою культурної спадщини. Перевірка потрібна у зв’язку з тим, що відповідно до ст. 20 ЗУ «Про охорону культурної спадщини» у разі продажу пам'ятки культурної спадщини власник зобов'язаний у письмовій формі повідомити про це відповідний орган охорони культурної спадщини із зазначенням ціни та інших умов продажу. (державний реєстр нерухомих пам’яток України: https://mkip.gov.ua/content/derzhavniy-reestr-neruhomih-pamyatok-ukraini.html; http://publicregistry.heritage.in.ua/).
15. Перевірка дійсності довіреності на представника в єдиному реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів (фактично перевіряється бланк довіреності, який є бланком строгої звітності: https://rnb.nais.gov.ua/). Перевірка потрібна, якщо угоду від імені продавця підписує представник.